這次不是靴子，是一枚核彈落下。

　　9月29日傍晚，傳聞多時的更猛烈樓市調控新政正式發布。官方宣布將貸款購房首付款比例由目前的最低20%提高到30%及以上。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上房貸等。對房價熱點地區進行限購政策；同時加快推進房產稅改革試點，逐步擴大到全國。

　　而最引人注目的是，決策層首次表示要對樓市調控持消極態度的地方政府進行嚴格問責，“對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任”。

　　此時，距樓市“十一黃金周”只剩兩天。這是樓市自去年12月第一波、今年4月第二波之后，第三波的緊縮型調控。

　　“這些政策名義上是落實‘國十條’，實際上在很多領域已超出‘國十條’范疇”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭29日傍晚對本報表示，由于多數部委的相關細則尚未公布，將還會有哪些超出“國十條”的新政策、新措施出手，尚待觀察。

　　話音剛落，29日深夜，財政部發布公告稱，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　主推問責

　　新政的震動是空前的。楊紅旭表示，新一輪調控有兩個特征：一是由國務院層面出臺政策；二是由多部委聯合出臺政策。通常在房價沒有較大上漲的情況下，國務院不會出臺政策。

　　中國社科院金融研究所研究員尹中立表示，國十條4月份頒布后，市場在經過4個多月僵持后，成交量8月開始逐步回升，隨著“金九銀十”的到來，調控的藥效在逐漸減弱。一邊是手握巨量庫存的地產開發商，一邊是購房沖動再次被點燃的廣大消費者，樓市狂潮一觸即發。新政選擇十一假期前出臺，可謂用心良苦。

　　新政措辭嚴厲，再次重申了“國十條”政策當中的一些模糊的地方，并且推行問責制。此前，國土資源部有關負責人曾公開表示，地方政府落實“國十條”政策上存在意識不到位的問題，尤其是對房地產行業支柱地位的問題上，不想放手進行調控。

　　此次新政要求各地立即制定“國十條”實施細則。而此前包括上海等在內的大多數城市并未制定相應的實施細則。國土部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云認為，落實中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃，與處理閑置用地一樣，應出臺針對地方政府的具體政策，使之具有不可推諉的可操作性。

　　房貸再收緊

　　信貸工具再次充當房地產調控的急先鋒，與此前“國十條”力調二套房首付比例和貸款利率相比，此次首套房和三套房成為新的調控重點。

　　新政房貸調控政策在“國十條”基礎上再加三道力度，即，差別化信貸政策方面，首套房貸成為打擊重點。居民貸款購買商品住房首付款比例上調至30%以上；打擊炒房和投機性購房方面，第三套及以上住房房貸暫時全面凍結；對近期商業銀行盛行的“曲線房貸”管理加強，禁止消費性貸款用于購買住房。

　　同時，新政再次重申第二套房貸嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。

　　“監管層的意圖仍然旨在降低杠桿率�！蹦彻煞葜沏y行高層向本報指出，“在目前地產商庫存充足、剛性購房需求蠢蠢欲動，房價上漲一觸即發的背景下，只有使用這一手段，才能起到真正威懾效果�！�

　　房貸差別化政策再度升級，將打擊代表大量剛性需求的首套房貸。

　　這樣做的背景是，在“國十條”將二套房首付比例提升至四成，并在房價上漲過快的地區暫停發放第三套以上房貸之后，房貸調控空間騰挪余地已經不大。

　　“盡管各家銀行對房貸政策執行力度不一，但二套房政策基本得到嚴格執行，再調二套房首付比例或貸款利率，空間有限�！币晃粐�有大行個貸部門人士透露。

　　因此，提高首套房首付比例成為不得已的選擇。

　　另外，2009年以來大量存在的“假首套、假按揭”，也為提高首套房首付比例提供了依據。

　　某國有大行房貸部門人士透露，該行新增的住房貸款當中，首套房貸比例很高，但“水分也很多”；在相當多的地方，如果購房者擁有本地戶籍，首套房貸監管比較松。

　　當然，旨在打擊剛需的首套房貸新政，也面臨不小的風險。

　　“監管層的壓力也比較大，提高首套房比例，會激起公眾有關社會公正的質疑�！币晃唤鹑趯＜蚁虮緢笥浾叻治�，“所以與此前傳聞首套房首付提高至四成相比，最終出臺的力度已經緩和了不少。”

　　旨在打擊炒房及投機性購房的暫停發放第三套房貸政策，此次執行范圍由房價上漲過快地區擴大至全國。

　　楊紅旭表示，這是全國一刀切的政策，不再像“國十條”那樣只要求房價過高城市有選擇地實行，這將使投資性購房全面受到抑制，尤其有力地壓制異地投機者。

　　此前，由于二三線城市不執行禁止三套房貸政策，很多二三線城市樓市在調控之下依然火爆。

　　“6月份以來，大型國有銀行基本在全國范圍內停掉了第三套房貸�！币晃唤咏�中行的人士透露，“除了個別風格激進的中小銀行，很少有敢頂風作案的�！�

　　此外，盛行的“曲線房貸”也成為此次打擊的重點。

　　“曲線房貸”，即購房者將自己持有的沒有貸款的產權房抵押給銀行，獲取消費貸款再用于購買其他房產。

　　上述股份制行個貸部門人士分析，“國十條”公布后，消費貸款被廣泛用于購房，主要原因在于消費貸款利率較低，大量銀行和客戶將其作為應對二套房貸新政的策略。

　　對于此次新政明令禁止消費性貸款用于買房，接近監管層的人士透露，監管層為了防止鉆政策空隙，已經將消費貸款期限縮短至最長5年，而此前相當一部分消費貸款購房者，貸款期限在20年以上；同時，此舉意味著消費貸款要進一步封閉化管理，監管層明確對以現有房產抵押申請消費貸款的一律不得用于向個人賬戶和房產中介賬戶支付，強調要在辦理貸款購置物品憑證抵押或質押后方能放款。

　　而關于尚在內部討論中的調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策的細節，楊紅旭表示，在多部委全文中會有明確規定，將會提高契稅和個人所得稅的稅負。

　　他認為，契稅可能主要是取消首次置業中90平米以上戶型的優惠；個人所得稅有可能會是嚴格按交易“差價”的20%征收，而非現行的按“總額”的1-2%，或者是根據不同套數或檔次的住宅，提高按“總額”的稅率。

　　房產稅提速

　　房產稅政策出現在新政當中，格外引人注意。新政中提出，“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。”

　　楊紅旭判斷，房產稅接下來可能會由試點城市公布自己的具體政策，而不是由部委文件中統一公布。

　　值得注意的是，新政中仍舊是將房產稅試點作為重點，并沒有提出房產稅擴大到全國范圍開征的具體日期。這也說明，房產稅政策仍舊是本輪新政中具有威懾性作用的新政，而非當下執行的時效性調控新政。

　　中央財經大學教授劉桓表示，房產稅出臺并不難，但是目前條件并不算成熟，尤其房地產行業其他稅負并沒有進行整合，再開征房產稅可能會增加企業負擔，造成稅負重復的問題。

　　國稅總局稅收科學研究所所長劉佐也不斷給房產稅潑冷水，其表示房產稅是可以轉嫁的，在房地產調控條件不具備的情況下，貿然出臺該政策，不僅會削弱該政策的實際調控力，也可能被轉嫁，對調控房價作用不大。

　　這一輪新政猛藥的實際效力會有多大？楊紅旭認為，新政出臺后，房地產市場將再度降溫，一貫被稱為“金九銀十”的10月黃金樓市將遭遇迎頭阻擊，當月市場表現將比9月份差。四季度重點城市的商品住宅成交量估計將比8-9月份回落，房價上漲動力減退，基本上將會以盤整和小幅下跌為主基調。